Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е    №110

 

гр.Видин 11.06.2009 година

 

В    И  М  Е  Т  О    Н  А     Н  А  Р  О  Д  А

 

             Видинският окръжен съд гражданска колегия в открито  

заседание на двадесет и първи юни

две хиляди  и девета година в състав:     

                                    

                                     Председател:Митко Начев

                                             Членове:Б.Н.

                                                            В.В.

при секретаря   ................Вера Богданова и в присъствието на      прокурора    ....................................   като разгледа докладваното от

съдия     В.В.          .............................         гр.дело №134

по описа за 2009   година и за да се произнесе, взе предвид следното:

              Исковете са с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.

          Ищецът П.Г.М. поддържа в исковата молба, че с ответника Г.М.Г. сключили на 04.09.2007 г. предварителен договор по силата на който поели задължението да сключат окончателен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: кафе-сладкарница, разположена на първия /приземен/ етаж във вход „А”, в западната част на триетажна масивна сграда, построена в собствено дворно място, съставляващо поземлен имот №444 в комплекс „К***” по действащия от 11.10.2000 г.  кадастрален план на гр.В**** с административен адрес – ул.”Ц** И*** С****” №* с площ от 253 кв.м., която кафе-сладкарница е със застроена площ от 69,48 кв.м. и се състои от: зала за консумация, миялна, баня, склад, коридор, тоалетна с две клетки и предверие пред тях  с посочени съседи и части от общите части на сградата, както и принадлежащите към кафе-сладкарницата – гараж №2 със застроена площ 18 кв.м. и гараж №3 със застроена площ 18 кв.м. и складово помещение с полезна площ 42,85 кв.м.

          Поддържа се, че страните уговорили продажна цена на имота в размер на 70 000 лв. от които 60 000 лв. ищецът бил изплатил на ответника при подписването на предварителния договор, а останалите 10 000 лв. следвало да му изплати при подписването на нотариалния акт, но по настояване на ответника му изплатил на 11.02.2008 г. срещу разписка. Поддържа се, че срокът за подписване на окончателния договор изтекъл на 29.02.2008 г. и ищецът изпълнил всички задължения по него, но ответникът не изпълнил задължението си да сключи окончателен договор, поради което е поискано да бъде обявен за окончателен сключеният на 04.09.2007 г. между страните предварителен договор. Ищецът поддържа, че ответникът му дължи и съгласно чл.11, ал.2 от договора неустойка в размер на двойният размер на получената предплата или сумата 120 000 лв., като е заявил, че предявява частичен иск за заплащане  на дължимата неустойка за сумата от 1 лев от общата сума от 120 000 лв.

          В срока по чл.131, ал.1 от ГПК ответникът е подал писмен отговор, в който е оспорил исковете по основание и размер, като поддържа, че не е получил задатък в размер на 60 000 лв. при сключването на предварителния договор, няма плащане на втората вноска от 10 000 лв., оспорил и съдържанието на представената писмена разписка, като твърди, че представения по делото писмен договор не е в същия вид в който е бил подписан от страните. На основание чл.219, ал.1 от ГПК е поискал да се привлече като трето лице в процеса И.А.И., тъй като недвижимият имот, предмет на предварителния договор е придобит по време на брака между ответника и посоченото трето лице.

          Третото лице помагач И.А.И. е оспорила предявените искове, като поддържа, че сключеният между ищеца и ответника предварителен договор е нищожен по силата на чл.26, ал.2 от ЗЗД, тъй като е бил сключен без нейното съгласие.

          От представените по делото доказателства Окръжният съд приема за установено следното:

          Ищецът е представил предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 04.09.2007 г. между ищецът е ответника, с който страните се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба и с който продавачът да прехвърли на купувача собствеността на недвижим имот, описан по-горе, находящ се в гр.В****. Страните са се уговорили, че владението върху недвижимия имот ще бъде предаден на купувача в срок до 01.11.2007 г. Страните са се уговорили покупко-продажбата на недвижимия имот да бъде извършена върху цена от 70 000 лв., като в чл.3.2 е уговорено, че цената ще бъде изплатена по следния начин: 60 000 лв. при подписване на предварителния договор, а останалата сума 10 000 лв. ще бъдат платени в деня на изповядване на сделката пред нотариус и оформен с разписка за окончателно плащане. Страните са се уговорили да сключат окончателния договор в срок до 29.02.2008 г. В чл.11 са уговорени неустойки при неизпълнение на договора, като в т.2 е посочено, че при виновно неизпълнение, от страна на продавача, той възстановява на купувача предплатата по т.3.2 в двоен размер, както и всички виновно причинени вреди и загуби, които са последица от неизпълнението на договора.

          Ищецът е представил и препис от разписка с дата 11.02.2008 г., с която ответникът Г.М.Г. е удостоверил, че е получил от ищеца П.Г.М. сумата 70 000 лв., представляваща окончателното изплащане на дължимите суми по предварителен договор от 04.09.2007 г. за покупко-продажба на 66 дяла, представляващи 50% от капитала на „В*** Ч**” ООД, както и окончателно плащане по предварителен договор за покупко-продажба на таванския етаж, разположен в подпокривно пространство на триетажна масивна сграда, построена в поземлен имот №444, в комплекс „К***” с адрес – ул. „Ц** И*** С****” №*.

          Тъй като ответникът е оспорил подписите си върху разписката и върху предварителния договор по делото е назначена съдебно-графологична експертиза по която вещото лице е дало заключение, че подписът положен срещу реквизита „продавач” на предварителен договор от 04.09.2007 г. е изпълнен от ответника Г.М.Г., както и подписа положен срещу реквизита „получил сумата” в разписка от 11.02.2008 г. е изпълнен също от ответника Г.М.Г..

          Във връзка с  установяване на собствеността върху имота, предмет на предварителния договор, и възражението направено от третото лице помагач по делото са представени писмени доказателства от които е видно, че с решение от 08.01.2008 г., постановено по гр.д.№2252/2007 г. по описа на В***** районен съд е допуснато да бъде извършена съдебна делба между И.А.И. и Г.М.Г. с равни права на имоти, бивша съпружеска имуществена общност, а именно: кафе-сладкарница със застроена площ 69,48 кв.м., гараж №2 със застроена площ 18 кв.м., гараж №* със застроена площ 18 кв.м., складово помещение с полезна площ 42.85 кв.м. и тавански етаж, находящи се в триетажна масивна сграда в ПИ №444, комплекс „К****” гр.В****. Представен е и препис от протокол от 27.05.2008 г., след влизане на посоченото по-горе съдебно решение в законна сила, в който протокол страните по делбата са постигнали съдебна спогодба по силата на която в дял на ответника Г.Г. е поставен недвижим имот – кафе-сладкарница със застроена площ с 69,48 кв.м., а в дял на И.А.И. е поставен гараж №*, гараж №*, складово помещение и тавански етаж. Спогодбата е одобрена в съдебно заседание от съда, като определението е влязло в законна сила на 04.06.2008 г.

          Страните не са представили доказателства дали владението върху недвижимите имоти, предмет на предварителния договор, е предадено на купувача до 01.11.2007 г., съгласно чл.2 от договора, както и доказателства – кой владее към настоящият момент имотите, предмет на предварителния договор.

          От така установените обстоятелства Окръжният съд приема, че  сключеният между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е валиден и е в състояние да произведе правните си последици. Неоснователно е възражението на ответника и третото лице помагач, че договора е нищожен, тъй като противоречи на разпоредбата на чл.33, ал.1 от ЗС. От представените по делото доказателства се установя, че към момента на сключване на предварителния договор недвижимите имоти, предмет на договора, са били съсобствени между ответника и третото лице помагач по делото, които са били придобити в режим на СИО през време на брака на тези страни, който видно от установеното в решение от 08.01.2008 г. по гр.д.№2252 от 2007 г. на ВРС е бил прекратен с решение по гр.д.№12/2003 г., влязло в сила на 15.07.2003 г. Обстоятелството, че единият съсобственик е предприел действия по разпореждане с общата вещ, без да е изпълнил изискванията на чл.33, ал.1 от ЗС не е основание да се приеме, че договорът е нищожен, тъй като съсобственикът, чието съгласие не е поискано разполага с възможността на чл.33, ал.2 от ЗС и би могъл да предяви иск за изкупуване на частта, която е била предмет на сделка от другия съсобственик. За частта на третото лице помагач от недвижимите имоти, която е ½ ид.част, сключеният предварителен договор също не е нищожен, тъй като не би могъл да възпроизведе прехвърлителния си ефект, поради обстоятелството, че  продавачът по него не е притежавал собствеността върху тази част от имотите.      Окръжният съд приема, че предварителният договор, предмет на настоящия спор, не би могъл да бъде обявен за окончателен, съгласно разпоредбата на чл.19, ал.3 от ЗЗД, тъй като не са налице изискванията за обявяването му за окончателен.

          За да обяви договор за окончателен съдът е длъжен да извърши проверка към момента на постановяване на решението – дали продавачът по предварителния договор е собственик на недвижимия имот, предмет на предварителния договор. В настоящият случай се установява, че в резултат на сключената между ответника и третото лице съдебна спогодба в дял на ответника е била поставена кафе-сладкарница със застроена площ от 69,48 кв.м., което е първи обект, предмет на договаряне по предварителния договор, а останалите обекти – гараж №2, гараж №3 и складово помещение са били поставени в дял на третото лице помагач, което не е страна по предварителния договор.

          На второ място – страната, която може да поиска обявяването на един предварителен договор за окончателен, следва да бъде изправна страна по предварителния договор. В настоящият случай се установява, че ищецът е купувач по предварителния договор и същият е поел задължение да изплати част от цената уговорена за покупко-продажбата на имотите при сключване на предварителния договор. Ответникът оспорва, че е получил от купувача сумата 60 000 лв., която е следвало да му бъде изплатена при сключване на предварителния договор, като в тази насока ищецът не е представил доказателства по делото, че е изпълнил задължението си и е заплатил уговорения задатък в размер на 60 000 лв. В клаузите на предварителния договор в т.3.2 е посочено, че уговорената цена ще бъде изплатена по следния начин: 60 000 лв. при подписване на договора, а останалата част от 10 000 лв. платими в деня на изповядване на сделката пред нотариус. В договора, който е подписан от двете страни, липсва изявление, че тази сума е била изплатена, както е уговорено – 60 000 лв. при подписването на предварителния договор, а така също не се установява и твърдението на ищеца в исковата молба, че е изплатил и останалите 10 000 лв. с разписка от 11.02.2008 г. препис от която е представен по делото. В разписката е посочено, че ответникът е получил 70 000 лв. за окончателно плащане на дължими суми по други договори, но не и по договора, предмет на настоящия спор.

          С оглед на изложените съображения Окръжният съд приема, че иска с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД ще следва да бъде отхвърлен, като неоснователен.

          Неоснователен е и предявеният като частичен иск за заплащане на дължима неустойка на основание чл.92 от ЗЗД общо в размер на 120 000 лв., като същият е предявен като частичен за сумата от 1 лев. От установените по-горе обстоятелства следва да се приеме, че не е налице виновно неизпълнение на договора от страна на продавача, за да се приложи разпоредбата на чл.11, т.2 от договора, сключен между страните.        

          Ищецът ще следва да заплати на ответника и на третото лице помагач направените по делото разноски в размер на 1750 лв. за ответника Г.М.Г. и 250 лв. за третото лице помагач И.А.И..

 

По изложените съображения  Окръжният съд

 

                                           Р    Е    Ш    И:

 

                   ОТХВЪРЛЯ предявения от П.Г.М. ***„Ц** С***** В****” №***, вх.”*”, ап.* иск против Г.М.Г. *** за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор от 04.09.2007 г. по силата на който страните са се договорили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот:         кафе-сладкарница, разположена на първия /приземен/ етаж във вход „*”, в западната част на триетажна масивна сграда, построена в собствено дворно място, съставляващо поземлен имот №444 в комплекс „К****” по действащия от 11.10.2000 г.  кадастрален план на гр.В**** с административен адрес – ул.”Ц** И*** С****” №* с площ от 253 кв.м., която кафе-сладкарница е със застроена площ от 69,48 кв.м. и се състои от: зала за консумация, миялна, баня, склад, коридор, тоалетна с две клетки и предверие пред тях  с посочени съседи и части от общите части на сградата, както и принадлежащите към кафе-сладкарницата – гараж №2 със застроена площ 18 кв.м. и гараж №3 със застроена площ 18 кв.м. и складово помещение с полезна площ 42,85 кв.м.

          ОТХВЪРЛЯ предявения като частичен иск от П.Г.М. против Г.М.Г. за заплащане на сумата      1 лев от общо дължимата сума в размер на 120 000 лв. неустойка по предварителен договор от 04.09.2007 г.

          Решението е постановено при участието на трето лице помагач на страната на ответника И.А.И..

          ОСЪЖДА П.Г.М. да заплати на Г.М.Г. направените по делото разноски за тази инстанция в размер на 1750 лв., а на третото лице помагач И.А.И. да заплати направените по делото разноски за тази инстанция в размер на 250 лв.

          Решението може да бъде обжалвано пред Софийския Апелативен съд в двуседмичен срок от съобщението му на страните.