ВЧГРД № 33-2019

Определение по Гражданско дело 33/2019г.

                                   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е №60                                          

                                   гр. Видин ,05.03.2019 година

                                      В ИМЕТО НА НАРОДА

Видинският окръжен съд., гражданско отделение в закрито заседание на пети март две хиляди и деветнадесета година, в състав:

                                                                ПРЕДСЕДАТЕЛ: В.В.

                                                                       ЧЛЕНОВЕ:   А.П.

                                                                                         В. М.

Секретаря..........и с участието на прокурора...........................................                                изслуша докладваното от председателя СЪДИЯ В. М. В.ч.гр.д.№ 33 по описа за 2019г. и за да се произнесе взе в предвид следното:

        Делото е образувано по ЧАСТНА ЖАЛБА от "О…." ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр. П…, бул. «Д…» , вписано в Търговския регистър при Агенция по вписванията с ЕИК …, представлявано от Й… К… Г…-Управител, адрес за призоваване: гр. П…., бул. "Д…." № … Против: Определение № 1/08.01.2019г. на Съдия по вписванията при Районен съд - Видин, с което е постановен отказ да бъде вписано в съответните нотариални книги нотариално заверено споразумение за прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ.-гр. .., с акт №., том, дв. вх. per. №….г., по който Г. П. И. с ЕГН: **********, И. С. Г., с ЕГН: **********, Г. С. Г., с ЕГН: ********** и И. Д. В. с ЕГН: ********** са арендодатели, а "А…." ЕООД, вписано в Търговския регистър при Агенция по вписванията с ЕИК: … е арендатор.

Подържат в частната жалба, че срокът на действие на договора е 15 /петнадесет/ стопански години.Дружество „О…." ЕООД вследствие на правна сделка с вещнопрехвърлителен ефект, придобива собствеността върху имотите, обект на договора и встъпва като страна „А…." по същия до изтичане на неговия срок, респективно прекратяването или развалянето му като поема всички права и задължения на страна „арендодател" по договора.Посочват, че постановеният отказ за вписване е незаконосъобразен, в противоречие със закона.

Към заявлението за прекратяване на договора са представили, както следва: три екземпляра от споразумението за прекратяване на вписания договор, с нотариална заверка на подпис и печат скици на поземлените имоти, негов обект, копие от договора за аренда, чието прекратяване искат, със заверка вярно с оригинала, квитанция за внесена държавна такса

        Подържат, че е неоснователно становището на съдията по вписванията, че прекратяване на договор за аренда за срок от 15 (петнадесет) стопански години, като се сочи, на основание чл. 28 ал. 2 от ЗАЗ става само по съдебен ред защото - Закона за аренда в земеделието - категорично прави разлика между институтите на РАЗВАЛЯНЕ и ПРЕКРАТЯВАНЕ на договор за аренда.

Разваляне на договора е институт, който се прилага само когато е налице неизпълнение на задължения по договора. Общата му уредба е в ЗЗД, като специална такава се предвижда в хипотезата на чл. 28 от ЗАЗ, която хипотеза е КАТЕГОРИЧНО РАЗЛИЧНА от хипотезата на чл. 27 ЗАЗ и института ПРЕКРАТЯВАНЕ на договор, който институт е правно уреден в ЗЗД и специално уреден в чл. 27 ЗАЗ. Настоящият случай касае хипотезата чл. 27 ал. 1 т. 3 от ЗАЗ и следва същата да бъде приложена.

Предвид гореизложеното молят ВОС да отмени Определение № 1/08.01.2019г. на Съдия по вписванията при Районен съд - Видин и да бъде постановено вписване в съответните нотариални книги на споразумение за прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ.-гр. В…., под акт №…, том …, дв. вх. per. №….г. \

Видинският окръжен съд, като взе предвид постъпилата частна жалба и съобразявайки данните по делото намира същата за процесуално допустима, подадена срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.    Разгледана по същество е основателна по следните съображения :

         На 19.12.2017г. в СВ Видин е вписан, Договор за аренда на земеделска земя, , с акт №…, том ., дв. вх. per. №….г., по който Г. П. И. с ЕГН: **********, И. С. Г., с ЕГН: **********, Г. С. Г., с ЕГН: ********** и И… Д. В. с ЕГН: ********** са арендодатели, а "А…." ЕООД, вписано в Търговския регистър при Агенция по вписванията с ЕИК: … е арендатор.

„О… „ЕООД придобива собствеността върху имотите , предмет на договора, встъпвайки в правата на арендодателите по посочения по-горе договор.

Представено е споразумение към договора за аренда от 19.12.2017т, сключено между „О….“ЕООД-дружество приобретател на имотите, обект на договора за аренда и „А…. „ЕООД-Арендодател, с което се споразумяват да прекратят действието на договора за аренда, считано от 01.10.2019г по взаимно съгласие на страните по отношение на всички земеделски земи, предмет на договора, подробно посочени в таблицата.

С обжалваното определение съдията по вписванията към АВ –гр.В… отказва вписване, с мотивите цитирани по-горе.

        Постановеният отказ е неправилен поради следното :

 

 

Развалянето на двустранните договори, наречено в ЗАЗ - прекратяване, поради неизпълнение, се извършва по общия ред - с едностранно волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД, а по изключение, в изрично предвидените от закона случаи - по съдебен ред (чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.28, ал.2 ЗАЗ) с влязло в сила конститутивно решение. Редът за разваляне на двустранните договори, поради неизпълнение, е начинът, по който се упражнява потестативното право на разваляне (с едностранно волеизявление или с конститутивен иск). Според императивната разпоредба на чл.28, ал.2 и ал.3 ЗАЗ, само развалянето на договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи, при които развалянето е извънсъдебно - с писмено предупреждение по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД. Установените в закона критерии за начина на разваляне на договор за аренда са продължителността на договора и собствеността върху арендуваните земеделски земи. Следователно, развалянето на останалите арендни договори, които не попадат в хипотезата на чл.28, ал.2 ЗАЗ, поради тяхното неизпълнение, тъй като ЗАЗ не предвижда друго по см. на чл.27, ал.1, т. 2 ЗАЗ, се осъществява по общия ред - с едностранно писмено волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД.

Разваляне на договора е институт, който се прилага само когато е налице неизпълнение на задължения по договора. Общата му уредба е в ЗЗД, като специална такава се предвижда в хипотезата на чл. 28 от ЗАЗ, която хипотеза е КАТЕГОРИЧНО РАЗЛИЧНА от хипотезата на чл. 27 ЗАЗ и института ПРЕКРАТЯВАНЕ на договор.

Прекратяването на договорите винаги действа „занапред", правоотношението между страните престава да съществува за в бъдеще, а резултатите от действието на договора (това, което е извършено по силата на договора) се запазват. Освен изпълнението, до прекратяване на договора може да доведе постигнато между страните взаимно съгласие за това или залегнала в самия договор възможност за прекратяване на договора едностранно с или без предизвестие.

С изрична уговорка страните могат да се споразумеят действието на договора да бъде прекратено по инициатива на една от тях, но без това да е свързано с неизпълнение на поети с договора задължения. Този институт е правно уреден в ЗЗД и специално уреден в чл. 27 ЗАЗ. Настоящият случай касае хипотезата чл. 27 ал. 1 т. 3 от ЗАЗ и следва същата да бъде приложена.

Законът определя кои обстоятелства и актове подлежат на вписване. Съгласно чл.27, ал.2 ЗАЗ, прекратяването на договора за аренда се вписва в нотариалните книги без вписването да е обусловено от това, кое е основанието за прекратяване на арендния договор по чл.27, ал.1 ЗАЗ : изтичане на срока на договора, неизпълнение, взаимно съгласие за прекратяване, едностранно предизвестие в хипотезите на чл.29 ЗАЗ, като по отношение на всяко от тези основания може да възникне материалноправен спор за неговото действително осъществяване и относно тава, дали то поражда целения с него правен ефект -прекратяване на договора.

         По въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е формирана задължителна съдебна практика в т.6 от Тълкувателно решение №7/25.04.2013г. по тълк.д.№7/2012г. Съгласно дадените в него указания, проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. При проверката дали един акт подлежи на вписване се изхожда от неговото съдържание.

         В конкретния случай, към молбата за вписване на прекратяването са представени копие от договора за аренда, чието прекратяване страните са заявили, споразумение към договора за аренда от 19.12.2017т, сключено между „О….“ЕООД-дружество приобретател на имотите, обект на договора за аренда и „А…. „ЕООД-Арендодател, с което се споразумяват да прекратят действието на договора за аренда, считано от 01.10.2019г по взаимно съгласие на страните по отношение на всички земеделски земи, предмет на договора, подробно посочени в таблицата.Дали волеизявлението за прекратяване реално произвежда материалноправен ефект, е въпрос, който не може да се разглежда в рамките на охранителното производство. В този см. са Определение №257/13.05.2015г. по ч.т.д.№67/2015г. на Іт.о., Определение №413/18.09.2015г. по ч.гр.д.№4082/2015г. Іг.о., постановени по реда на чл.274, ал.3 ГПК,

         С оглед горното, следва да се отмени Определение № 1/08.01.2019г. на Съдия по вписванията при Районен съд - Видин и да бъде постановено вписване в съответните нотариални книги на споразумение за прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ.-гр. В…, под акт №…, том …, дв. вх. peг. №….г.                    Водим от горното, съдът

 

                                               О П Р Е Д Е Л И :

 

         ОТМЕНЯ Определение № 1/08.01.2019г. на Съдия по вписванията при Районен съд – Видин.

         ПОСТАНОВЯВА вписване в съответните нотариални книги на споразумение за прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ.-гр. В…, под акт №.., том …, дв. вх. per. №…г.       Определението не подлежи на обжалване.

 

 

 

                 ПРЕДСЕДАТЕЛ :                     ЧЛЕНОВЕ : 1.

 

                                                                                         2.